28 دي 1396/ 01 جمادى الأولى 1439
شناسه خبر : 57003
1396,شنبه 18 آذر09:43
اشتراک گذاری در:
عکس روز

مواردی درباره امور وکالتی


مواردی درباره امور وکالتی

علی - جیم- این مطلب را درسایتی دیدم به نظرم برای مطالعه ایثارگران مفید باشد.چون مواردی دیدم که مردم و از جمله خودم را با مشکل مواجه کرده است البته نکات آخر از یکی اساتید حقوق است که به آن ضمیمه کرده ام .

 خرید و فروش وکالتی موضوعی عرفی است، قانون مدنی چیزی با عنوان خرید و فروش وکالتی پیش‌بینی نکرده است اما در سال‌های اخیر این نوع خرید و فروش در معاملات به رویه و عُرف تبدیل شده که بسیار خطرناک است. در آخر سعی کنید هیچ کاری را با وکالت نامه انجام ندهید زیرا ریسک بالایی دارد.

یکی از روش‌های شایع در خرید و فروش املاک در سال‌های اخیر "خرید و فروش وکالتی" است؛ روشی که خریداران را در صورت عدم آگاهی از حقوق خود با مشکلات عدیده‌ای همچون فسخ وکالتنامه در صورت فوت فروشنده یا امکان فریب خوردن خریدار و دیگر مشکلات روبه‌رو می‌کند.

در تعریف سند وکالتی آمده در این نوع سند فروشنده به خریدار وکالت بلاعزل می‌دهد که به وکالت از فروشنده اقدامات مقدماتی مربوط به انتقال و ثبت رسمی معامله را انجام دهد و سند را به نام خود و هر فرد دیگری منتقل کند و در واقع این موضوع به خرید وکالتی معروف شده است.

مواردی که خریداران و فروشندگان املاک وکالتی باید به آن توجه کنند تا با مشکل روبه‌رو نشوند، اولاً خریدار باید مبایعه‌نامه عادی با فروشنده تنظیم کند و وکالت آن نیز «بلاعزل» تنظیم شود.

همچنین در مبایعه‌نامه باید ذکر شود که خریدار دارای تمام اختیارات قانونی از جمله حق فروش به هر شخص حتی به خودش است و عنوان «به هر قیمت» نیز باید ذکر و این موضوع مرقوم شود که موکل حق مطالبه ثمن را از خود ساقط کرد.

یکی از موارد مهم دیگری که خریداران باید به آن توجه داشته باشند این است که در زمان تنظیم وکالت‌نامه، بدهی‌های ملک از جمله عوارض شهرداری، مالیات و یا بدهی به بانک را بررسی کنند تا ملک بدهی نداشته باشد.

یکی دیگر از مشکلاتی که ممکن است در این نوع معاملات ایجاد شود این است که امکان دارد اصل سند به عنوان وثیقه وام در رهن بانک باشد، اطلاع از این موضوع با اخذ استعلامات مربوط به انتقال قطعی سند و اخذ «استعلام عدم بازداشت» از اداره ثبت، مُیسّر نیست، لذا احتمال ضرر و فریب خریدار در این صورت وجود دارد.

«گاهی نیز ممکن است فردی ملکی را 100 میلیون بخرد و بعداً متوجه شود که این ملک 100 میلیون به بانک بدهکار است. در این صورت تنها راهکار برای خریدار مراجعه به مراجع قضایی و استیفای حقوق خود است.

درباره موضوع فسخ وکالت‌نامه در صورت فوت فروشنده،چند نظر وجود دارد؛ نخست آنکه در قانون عقد رهن، این موضوع پیش‌بینی‌شده است و راهن می‌تواند در فروش ملک به مرتهن وکالت دهد حتی بعد از فوتش اما در مورد «ملک»، رویه قضایی می‌گوید فوت فروشنده عقد وکالت را فسخ می‌کند.

برخی تصور می‌کنند که با تصریح «بقای وکالت» در صورت فوت موکل، می‌توانند مشکل را حل کنند ولی باید توجه داشت که اگر فروشنده‌ای که به شما وکالت بلاعزل می‌دهد و در آن قید «بقای وکالت» در صورت فوت را مرقوم کند و بعد از آن فوت کند، عقد وکالت بین او و خریدار فسخ می‌شود و خریدار نمی‌تواند از وکالت‌نامه بلاعزل برای انتقال سند استفاده کند.

مردم باید به این موضوع توجه داشته باشند که حتماً تنظیم وکالت‌نامه بلاعزل باید در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد و این کار نباید در بنگاه‌های املاک انجام شود.

با توجه به معضلات و مشکلاتی که ممکن است در معاملات املاک به صورت وکالتی به وجود آید، توصیه می‌کنم که مردم از خرید و فروش املاک با این روش خودداری و ملک را به صورت سند رسمی خریداری کنند؛ چراکه این صورت خیال آنها راحت‌تر می‌شود و با مشکلاتی مانند فسخ وکالت‌نامه در صورت فوت فروشنده یا امکان فریب خوردن خریدار و دیگر مشکلات روبه‌رو نمی‌شوند.
چند نکته مهم اگر در وکالت نامه نوشته نشده باشد آن وکالت ناقص است:
1- از حق اخذ وجه برخوردار نباشد
2حق اسقاط خیارات را نداشته باشد
3حق تسلیم و تحویل ملک را نداشته باشد
4- حق  انجام معامله از قبیل بیع ،صلح و ...را نداشته باشد.
در وکالت نامه ذکر شود موکل حق ضم وکیل وانجام مورد وکالت توسط خود را ندارد.
نیاز نیست شما دقیقا این مطالب را درک کنید فقط به مسئول دفترخانه تاکید کنید  این موارد را حتما در وکالت نامه برایتان منظور کند و شما آن را ببینید.


منبع : تابناک


ایثارگران     وکالت     خرید و فروش     فاش نیوز                            
Reply
no
0
yes
4
فرزند شهید علی اکبرعابدی
1396/09/21 - 15:41
ممنون از آگاهی بخشی شما..
اجرکم عندالله





نظری بگذارید
chapta

بنر سروش و آی گپ
بدون ویرایش از شما
بیشتر...
آخرین اخبار
بیشتر...
معرفی کتاب

نقل مطالب سایت، فقط با ذکر منبع بلامانع است.

@ 2014 تمام حقوق مادی و معنوی برای پایگاه خبری تحلیلی فرهنگ ایثار و شهادت(فاش نیوز)،محفوظ می باشد.